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Medidas macroprudenciais

Limites ao rácio LTV, ao DSTI e à maturidade (última atualização: 22 jan. 2019)
1. Porque é que o Banco de Portugal adotou esta medida?

O Banco de Portugal, enquanto autoridade macroprudencial nacional, tem por objetivo promover a estabilidade financeira e adotar medidas visando a prevenção de riscos sistémicos, ou seja, de riscos que se podem propagar pelo sistema financeiro e pela economia em geral.

A economia portuguesa continua a caraterizar-se por níveis elevados de endividamento e por uma baixa taxa de poupança das famílias em termos internacionais. Adicionalmente, a recente recuperação económica, num quadro em que as taxas de juro permanecem muito baixas e em que se observa uma forte recuperação dos preços da habitação, tem sido acompanhada por uma menor restritividade dos critérios de concessão de crédito por parte das instituições financeiras. Embora a situação atual não evidencie um risco para a estabilidade financeira no curto prazo, a manutenção destes fatores pode criar incentivos para uma redução excessiva da restritividade dos critérios de concessão de crédito.

A medida agora adotada pelo Banco de Portugal, atuando de forma preventiva, tem como objetivo evitar a acumulação de risco excessivo no balanço dos bancos e garantir que as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco de incumprimento.

2. Quais os contratos de crédito abrangidos pela medida?

A medida aplica-se a novos contratos de crédito à habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente e de crédito ao consumo, celebrados a partir de 1 de julho de 2018.

Em conformidade com o disposto no Aviso do Banco de Portugal n.º 4/2017, de 22 de setembro, excluíram-se do âmbito da Recomendação determinados tipos de contratos de crédito, tais como ultrapassagens de crédito e contratos de crédito destinados a regularizar situações de incumprimento.

A Recomendação também não é aplicável a operações cujo montante seja igual ou inferior a dez vezes a remuneração mínima mensal garantida ou em que o aumento de crédito na vigência do contrato seja colocado à disposição do consumidor por um período não superior a três meses.

De qualquer modo, o Banco de Portugal monitorizará, com periodicidade mínima anual, a evolução dos contratos de crédito celebrados com consumidores excluídos do âmbito desta recomendação.

3. Em que consiste esta medida?

A medida macroprudencial consiste na introdução de limites, nos créditos concedidos a partir de 1 de julho de 2018, (i) ao rácio entre o montante do empréstimo à habitação, com garantia hipotecária ou equivalente e o valor do imóvel que lhe serve de garantia (LTV), (ii) ao rácio entre os encargos mensais com o serviço da dívida associada a todos os empréstimos do mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social (DSTI) e (iii) à maturidade do empréstimo. Em particular, são estabelecidos os seguintes limites:

  • ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (LTV – loan-to-value):
    • de 90% para créditos para habitação própria e permanente;
    • de 80% para créditos com outras finalidades que não habitação própria e permanente;
    • de 100% para créditos para aquisição de imóveis detidos pelas instituições e contratos de locação financeira imobiliária.


  • ao rácio entre o montante das prestações mensais calculadas com todos os empréstimos do mutuário e o seu rendimento líquido (DSTI – debt service-to-income) de 50%, com as seguintes exceções:
    • até 20% do montante total de créditos concedidos por cada instituição abrangidos pela presente medida, em cada ano, pode ser concedido a mutuários com DSTI até 60%;
    • até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição abrangidos pela presente medida, em cada ano, pode ultrapassar os limites previstos ao DSTI.

Para o cálculo do DSTI, as prestações mensais do novo contrato de crédito devem ser calculadas assumindo que são constantes ao longo do período de vigência do contrato. No caso de contratos a taxa de juro variável e mista, deve ser considerado o impacto de um aumento da taxa de juro. Deve ainda ser contabilizada uma redução do rendimento do(s) mutuário(s) quando, no termo previsto do contrato,  o mutuário exceda os 70 anos de idade, exceto se, no momento da avaliação da solvabilidade, o(s) mutuário(s) já se encontrar(em) em situação de reforma.

  • à maturidade original dos empréstimos:
    • de 40 anos nos contratos de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente, e convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até final de 2022;
    • de 10 anos à maturidade nos contratos de crédito ao consumo.

Os limites introduzidos por esta Recomendação correspondem a valores máximos, que não substituem a obrigatoriedade de as instituições aferirem a adequação dos valores dos diferentes indicadores e de outros critérios relevantes utilizados na avaliação da solvabilidade de cada mutuário.

A medida macroprudencial estabelece ainda que os contratos de crédito devem ter pagamentos regulares de juros e capital.

4. Porque são introduzidos três limites em simultâneo?

A definição de limites aos diferentes indicadores justifica-se uma vez que estes se complementam na sinalização de riscos ou perdas associadas ao crédito e também pelo facto de os limites, quando aplicados em simultâneo, contribuírem para a reforço mútuo da sua eficácia. 

Os indicadores LTV e DSTI são importantes para a avaliação de diferentes componentes do risco de crédito. 

O DSTI tende a sinalizar a probabilidade de incumprimento ao relacionar o valor da prestação mensal dos empréstimos com o rendimento do mutuário. Por sua vez, a relação entre o crédito em dívida e o valor do imóvel que lhe serve de garantia, dada pelo LTV, fornece informação sobre as perdas potenciais para o sistema financeiro em caso de incumprimento do crédito. 

Porém, os limites ao LTV podem deixar de ser restritivos num contexto de subida de preços da habitação, o que justifica a sua combinação com limites ao DSTI e destes com a maturidade. Com efeito, os limites ao DSTI atuam como estabilizadores automáticos, dado que se tornam mais restritivos na fase expansionista do ciclo de crédito, uma vez que os preços do imobiliário tendem a crescer mais rapidamente do que o rendimento dos mutuários.

A maturidade dos empréstimos é também relevante para a determinação do risco associado aos contratos de crédito, sendo que em empréstimos com um prazo mais curto, será mais fácil estender a maturidade, em caso de dificuldades de cumprimento por parte dos mutuários, facilitando a reestruturação do empréstimo e potencialmente reduzindo o incumprimento. 

A adoção de limites ao prazo original dos empréstimos previne que limites ao rácio DSTI sejam contornados pela extensão do prazo dos empréstimos. 

Assim, a aplicação dos três limites permite reduzir a probabilidade de incumprimento do crédito e as perdas para o sistema financeiro em caso de incumprimento, bem como previne que cada limite individual seja facilmente contornável.

 

5. Porque é que são considerados aumentos à taxa de juro e reduções ao rendimento no cálculo do DSTI?

O indicador DSTI é sensível a fatores que possam alterar os encargos com a dívida ou o rendimento do mutuário. Assim, importa garantir que o valor do indicador resultante de um empréstimo contraído atualmente possa acomodar a expectável subida das taxas de juro, em empréstimos contraídos a taxa variável ou mista. A provável redução do rendimento do mutuário no momento da passagem à reforma também deverá ser tomada em consideração no cálculo deste indicador.

A maioria do crédito à habitação é concedida a taxa variável, sendo os contratos indexados à taxa Euribor os mais comuns. Situando-se este indexante num nível muito baixo, a consideração no cálculo do DSTI de um aumento de 3 p.p. aplicado ao indexante de referência, em empréstimos a mais de 10 anos, pretende evitar que a subida esperada da Euribor coloque o empréstimo num patamar de risco excessivo, podendo conduzir ao incumprimento no crédito. Para o cálculo do DSTI de empréstimos com maturidade inferior ou igual a 10 anos é considerado um aumento menor na variação da taxa de juro, uma vez que a probabilidade de a taxa Euribor registar um aumento de 3 p.p. num período de tempo mais curto é menor. 

A consideração de uma redução do rendimento com a passagem do mutuário à situação de reforma no cálculo do DSTI resulta do facto de essa situação ser normalmente acompanhada por uma queda do rendimento, que se prevê mais significativa para as gerações mais novas.

6. Porque é que se admitem exceções ao limite ao DSTI?

O DSTI é um indicador do grau de esforço financeiro do mutuário associado ao pagamento da dívida. Embora este critério seja determinante para aferir, em termos gerais, a probabilidade de incumprimento do crédito, existem outros fatores relevantes para aferir o risco de crédito. Fatores como, por exemplo, o nível de riqueza do mutuário, a existência de um fiador, o montante de outras despesas regulares do mutuário, também condicionam a capacidade de cumprimento do crédito sem que, contudo, sejam considerados para o cálculo do DSTI. 

Assim, e tendo em conta o conjunto mais alargado de indicadores utilizados pelas instituições de crédito na avaliação de situações concretas de risco, o Banco de Portugal permite que as instituições excedam, em alguns casos, o limite ao DSTI. As instituições terão, contudo, de justificar as exceções praticadas.

O Banco de Portugal concede alguma flexibilidade às instituições na aplicação da medida, no pressuposto de que esta seja utilizada de forma criteriosa, de acordo com padrões rigorosos na análise de risco. Estas exceções e a sua fundamentação serão devidamente avaliadas pelo Banco de Portugal.

7. Por que razão é considerado o mínimo entre o preço de aquisição e o valor de avaliação do imóvel como denominador do LTV?

A determinação do valor do imóvel é uma variável crítica para o cálculo do LTV e para a relevância deste rácio enquanto indicador de risco. 

A capacidade do LTV de indiciar potenciais perdas para o sistema financeiro decorrentes do incumprimento do crédito depende de a variável considerada para o valor do imóvel corresponder ao valor de mercado em determinado momento ou ao valor de eventual revenda do imóvel. 

Existe normalmente alguma subjetividade na determinação do valor do imóvel, quer por parte de um perito avaliador, quer pelo respetivo comprador ou vendedor, sendo frequente constatar-se alguma discrepância entre o valor de transação do imóvel e a sua avaliação bancária.

Assim, a consideração do mínimo entre os dois valores no cálculo do LTV corresponde a um procedimento prudente na avaliação do risco associado ao imóvel, consistente com o recomendado pelo Comité Europeu do Risco Sistémico e com as práticas seguidas por vários países europeus.  

Existem, contudo, situações em que não é possível determinar o preço de aquisição do imóvel ou este não é uma referência adequada para o seu valor de mercado, como, por exemplo, no caso de imóveis adquiridos através de doações ou de herança. Nestes casos, o LTV deverá ser calculado com base no valor da avaliação.

8. Porque é que se consideram diferentes limites ao LTV para diferentes tipos de crédito?

É mais provável que, em caso de dificuldades financeiras, os mutuários privilegiem o cumprimento das obrigações associadas a contratos de crédito para aquisição de, ou garantidos por, habitação própria ou permanente, por valorizarem a salvaguarda da sua habitação. A experiência internacional também aponta para limites distintos, mais restritivos, no caso de finalidades que não a aquisição de habitação própria e permanente.

Com o aumento dos níveis de incumprimento do crédito à habitação na sequência da crise financeira, as instituições acumularam um volume significativo de imóveis em dação por incumprimento. Dado que esta situação interfere com o modelo de negócio das instituições, o limite menos restritivo para financiamento de aquisição de imóveis detidos pelas instituições (LTV de 100%) visa facilitar a diminuição de ativos não produtivos nos balanços das instituições.

Nos contratos de locação financeira imobiliária, justifica-se também a introdução de um limite ao rácio LTV de 100%, já que a propriedade jurídica do bem imóvel permanece com a instituição até ao final do contrato (não sendo obrigatória a compra do bem pelo locatário financeiro no final do contrato).

9. Como foram calculados os vários limites?

Os limites quantitativos foram definidos com base em estudos de impacto efetuados pelo Banco de Portugal. Estes limites foram também comparados com referências internacionais relevantes. Os estudos efetuados analisaram a probabilidade de incumprimento do crédito e as perdas para o sistema financeiro relacionados com diferentes níveis de LTV e DSTI, bem como o impacto da imposição de diversos limites sobre o crédito e outras variáveis relevantes para a estabilidade financeira. 

No decurso deste processo, o Banco de Portugal recolheu e analisou informação sobre os critérios de concessão de crédito atualmente praticados pelas instituições portuguesas, tendo também avaliado as expectativas quanto à evolução futura desses critérios. Posteriormente, o Banco de Portugal consultou a Associação Portuguesa de Bancos (APB), a Associação de Instituições de Crédito Especializado (ASFAC), a Associação Portuguesa de Leasing, Factoring e Renting (ALF) e a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (DECO), relativamente a um projeto de Recomendação no âmbito dos novos contratos de crédito celebrados com consumidores. O Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF) foi também consultado nos termos da legislação aplicável.

Os limites foram definidos tendo como propósito reforçar práticas de concessão de crédito adequadas, limitando o crédito a mutuários de maior risco, sem contudo afetar a generalidade da concessão de crédito.

10. Porque é que o Banco de Portugal decidiu implementar a medida sob a forma de uma recomendação?

Uma recomendação poderá ser considerada menos vinculativa do que outras formas de atuação do Banco de Portugal, como por exemplo um aviso ou uma instrução, na medida em que não estabelece sanções em caso de incumprimento por parte das instituições. Assim, esta forma de regulação confere às instituições de crédito uma maior flexibilidade de atuação.

O Banco de Portugal, tal como as autoridades macroprudenciais de outros países da União Europeia que optaram por formas semelhantes de intervenção, procurou, com a maior flexibilidade associada a este tipo de medidas, evitar eventuais perturbações de mercado, difíceis de prever nas atuais circunstâncias, atendendo à natureza mais recente da política macroprudencial e à maior incerteza quanto ao seu impacto. 

No entanto, a Recomendação está sujeita ao princípio de “cumprimento ou explicação”. Este facto permite ao Banco de Portugal avaliar a adequação das justificações apresentadas pelas instituições. Se a justificação apresentada pelas instituições não for considerada adequada, o Banco de Portugal pode emitir outro tipo de medidas no âmbito das suas competências enquanto autoridade macroprudencial nacional. Para o efeito, o Banco de Portugal monitorizará a implementação da Recomendação com periodicidade mínima anual.

11. Que instituições de crédito estão abrangidas por esta medida e de que forma poderá afetar a concorrência no mercado?

A medida aplica-se a todas as entidades autorizadas a conceder crédito abrangido pela Recomendação em Portugal, nomeadamente instituições de crédito e sociedades financeiras, com sede ou sucursal em território nacional. 

Como a Recomendação se aplica da mesma forma à generalidade das instituições que concedem crédito em Portugal, com sede no território nacional ou no estrangeiro, não se preveem distorções à concorrência de mercado decorrentes da sua implementação. 

O Banco de Portugal monitorizará o cumprimento da Recomendação pelas instituições e avaliará a adequação das justificações apresentadas em caso de não adoção da referida Recomendação, contribuindo, desta forma, para a prevenção de potenciais distorções de concorrência.

12. Como poderá um consumidor avaliar a sua capacidade de endividamento à luz da Recomendação?

Os limites relevantes para o consumidor avaliar a sua capacidade de endividamento são o LTV e o DSTI, o qual, por sua vez, depende da maturidade do empréstimo. A capacidade de endividamento corresponderá ao valor mais baixo que resulta da aplicação dos dois primeiros critérios.

O LTV aplica-se ao crédito à habitação, com garantia hipotecária ou equivalente e permite, no caso da aquisição de habitação própria, um endividamento equivalente a 90% do preço de aquisição da habitação (admitindo que a avaliação bancária não é inferior àquele valor nem que se trata de um imóvel detido pela instituição ou de um contrato de locação financeira imobiliária).

O DSTI aplica-se à generalidade dos créditos, incluindo os já detidos pelo consumidor. Assim, no numerador, deverão ser adicionados o montante de prestações mensais de todos os créditos do mutuário, mesmo os não abrangidos pela recomendação. 

 

Cálculo da capacidade de endividamento com um exemplo: 

  • Crédito destinado à aquisição de habitação própria permanente
  • Preço de aquisição de 190 mil euros
  • Valor de avaliação de 200 mil euros
  • Mutuário de 35 anos, com um rendimento mensal, líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social, de 1500 euros
  • Crédito com maturidade de 40 anos (resultando num período de 5 anos após o mutuário atingir os 70 anos)
  • Taxa de juro anual de 2%, resultante de um spread de 2,25 p.p. aplicado sobre uma taxa Euribor a 6 meses equivalente a – 0,25%
  • O mutuário não contraiu no passado outros empréstimos

 

Crédito permitido pelo limite ao LTV:

  • 0,9 * 190 = 171 mil euros (aplicando-se o preço de aquisição no numerador, por ser menor)

 

Crédito permitido pelo limite ao DSTI:

Admitindo que não existe nenhum fator que justifique uma exceção, o mutuário pode endividar-se até um DSTI = 50%, o que corresponde à seguinte prestação mensal:

  • DSTI = 0,5 = PM/RM
  • PM = 0,5 * RM = 0,5 * 1500 * [1 – 0,2*5/40] = 731,25

 

PM = prestação mensal considerando um aumento de 3 p.p. na taxa Euribor

RM = rendimento mensal considerando a redução de 20% no rendimento do mutuário referente ao período do contrato em que a idade do mutuário excede os 70 anos = 1500 * [1 – 0,2*5/40]

O empréstimo equivalente a uma prestação mensal de 731,25 euros, calculada com uma taxa de juro de 5% (2% + subida de 3 p.p. da taxa Euribor) e uma maturidade de 40 anos é de 151649 euros.

Esta prestação mensal não corresponde à efetivamente paga pelo mutuário no momento da contratação do empréstimo, uma vez que foi calculada a partir de um DSTI que considera um agravamento na taxa de juro. A prestação mensal efetivamente paga pelo mutuário é de 459,23 euros, correspondente a 31% do seu rendimento.

Assim, o mutuário com as caraterísticas acima descritas pode endividar-se até 151649 euros, valor que corresponde ao menor resultado decorrente dos dois critérios.

O Portal do Cliente Bancário, gerido pelo Banco de Portugal, dispõe de simuladores que permitem calcular o valor da prestação mensal associado a cada empréstimo, com base no respetivo montante, taxa de juro e maturidade.

13. O requisito de pagamentos regulares aplica-se a todos os contratos ou há exceções?

É admissível que as instituições possam justificar a não observância do requisito de pagamentos regulares quando, da análise de uma situação concreta, se verifique que o referido requisito não se adequa à natureza e às circunstâncias específicas de determinado contrato, nomeadamente em casos como crédito intercalar (créditos que contemplam uma fase apenas de libertação de capital), crédito sinal associado ao financiamento de aquisição de imóvel, crédito à educação (incluindo linhas de crédito universitário com garantia mútua) e linha específica de financiamento à reabilitação urbana.

14. Pondero transferir o meu contrato de crédito para outra instituição. Os limites estabelecidos na recomendação também se aplicam no meu caso?

De acordo com o artigo 2º da Recomendação, entende-se por “um contrato de crédito”, o contrato pelo qual uma instituição concede ou promete conceder a um consumidor um crédito sob a forma de mútuo, diferimento de pagamento, crédito revolving ou qualquer outro acordo de financiamento semelhante incluindo locação financeira, com as exceções previstas no artigo 1º, nomeadamente a que se refere a contratos de crédito que se destinam a prevenir ou a regularizar situações de incumprimento (designadamente através do refinanciamento ou da consolidação de outros contratos de crédito, bem como da alteração dos termos e condições de contratos de crédito já existentes). As transferências de créditos entre instituições não se enquadram nesta exceção. 

Quando há uma transferência do crédito para uma outra instituição, há lugar à celebração de um novo contrato entre essa instituição e o mutuário que está a transferir o crédito. A celebração desse novo contrato pressupõe que um conjunto de procedimentos tem de ser cumprido pela instituição, designadamente quanto à avaliação do risco subjacente à operação, o que inclui a avaliação da solvabilidade do cliente. As instituições estão obrigadas ao cumprimento destes procedimentos quando celebram um novo contrato de crédito, independentemente desse novo contrato resultar, ou não, da transferência de um crédito, ficando sujeitas aos critérios contidos na Recomendação.