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Taxa de juro fixa ou variável
Uma das decisões importantes a tomar na contratação de um crédito à habitação é a escolha da taxa de juro. A taxa de juro pode ser fixa ou variável.
Em Portugal a grande maioria dos empréstimos tem taxa de juro variável. Quando os empréstimos têm taxa de juro fixa, esta aplica-se normalmente apenas durante alguns anos.
Taxa de juro variável
Nos créditos à habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: o indexante ou taxa de referência, que é a Euribor, e o spread.
O cliente pode escolher o prazo da Euribor, sendo as Euribor a três e seis meses as mais frequentemente usadas em contratos de crédito à habitação.
O valor da Euribor é revisto após o prazo a que se refere. Por exemplo, a Euribor a três meses é revista trimestralmente e a Euribor a seis meses semestralmente.
No final destes três ou seis meses, o valor da Euribor utilizado para a prestação que irá vigorar nos três ou seis meses seguintes é calculado com base na média aritmética simples do mês anterior, sendo esta taxa obrigatoriamente arredonda à milésima.
Quando o valor da Euribor é revisto, a taxa de juro do empréstimo pode subir ou descer refletindo a eventual alteração do valor da Euribor. O montante da prestação pode, assim, aumentar ou diminuir. Só raramente o valor da Euribor não se altera.
O spread é livremente definido pela instituição de crédito para cada contrato de crédito à habitação. Na determinação do spread a instituição pondera não só o risco de crédito do cliente, mas também as garantias do empréstimo, incluindo a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel sobre o qual é constituída uma hipoteca (rácio LTV ou loan-to-value).
Algumas instituições de crédito concedem uma redução do spread ou de outros encargos no crédito à habitação aos clientes que adquirem, ao mesmo tempo, outros produtos ou serviços financeiros.
Taxa de juro fixa
Nos empréstimos contraídos a taxa fixa, a taxa de juro do empréstimo mantém-se inalterada durante o prazo que tiver sido acordado com a instituição de crédito.
Durante esse período a prestação mensal mantém-se sempre igual. Isto significa que se as taxas de juro de mercado, por exemplo a taxa de juro Euribor, entretanto subirem ou descerem a prestação do empréstimo com taxa fixa não se altera.
Em condições normais de mercado, a prestação de um empréstimo a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à Euribor. O cliente paga um preço mais alto pela segurança de não vir a ter a sua prestação aumentada. Mas deve ponderar bem esta escolha, pois se a Euribor descer a sua prestação não desce.
Quando a instituição de crédito define o valor para a taxa de juro fixa toma como referência a taxa fixa que se pratica no mercado interbancário para o mesmo prazo: a designada taxa de swap.
Por exemplo, na determinação da taxa fixa a cobrar ao cliente pelo prazo de cinco anos, a instituição de crédito tem em atenção a taxa de juro fixa que durante esses cinco anos ela própria irá pagar para obter os fundos que vai emprestar.